近一段時(shí)間以來(lái)，關(guān)于房地產(chǎn)調控是否會(huì )放松引起廣泛關(guān)注，支持放松的出發(fā)點(diǎn)是認為穩增長(cháng)尚需地產(chǎn)發(fā)力，反對放松的主要是看到下半年以來(lái)房地產(chǎn)調控在逐步加碼。綜合看，當前“房住不炒”仍是主基調，疊加7月底政治局會(huì )議明確強調“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，這就意味著(zhù)房地產(chǎn)調控總體仍是從緊。但考慮到經(jīng)濟下行壓力確實(shí)較大，接下來(lái)更有可能的是各地在因城施策的基礎上會(huì )適度加大主動(dòng)權。

分析今年以來(lái)經(jīng)濟增長(cháng)現狀不難發(fā)現，房地產(chǎn)投資持續保持高位是為數不多的亮點(diǎn)。數據顯示，今年1-10月我國房地產(chǎn)投資累計同比增速為10.3%，增速較1-9月下滑0.2個(gè)百分點(diǎn)，高于去年同期的9.7%，剔除土地購置費的地產(chǎn)投資增速也繼續走高。往后看，隨著(zhù)在建樓盤(pán)陸續竣工、房地產(chǎn)融資逐步收緊以及居民“搶貸款”的消退，后續地產(chǎn)投資將逐步回落，但預計韌性仍會(huì )比較強，主因有四：其一，庫存端來(lái)看，房地產(chǎn)庫存處于低位，房?jì)r(jià)不存在大幅波動(dòng)的基礎，未來(lái)有望維持穩定，進(jìn)而支撐房地產(chǎn)投資。其二，需求端來(lái)看，穩定的城市化進(jìn)程和家庭規模小型化支撐房地產(chǎn)內在需求。其三，金融端來(lái)看，房貸利率整體小幅上行，中期維穩，不會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)造成過(guò)大打壓。其四，供給端來(lái)看，融資收緊和土地供應增速下降的緊平衡，疊加地方政府尚離不開(kāi)土地財政，地價(jià)房?jì)r(jià)有望維持穩定，支撐房地產(chǎn)投資穩中緩降。由此來(lái)看，房地產(chǎn)有望繼續成為明年我國經(jīng)濟增長(cháng)的有力支撐。

此外，根據央行11月20日的最新報價(jià)，作為房貸利率的參考利率5年期以上LPR利率，較10月份下調了5個(gè)基點(diǎn)，有觀(guān)點(diǎn)認為這是地產(chǎn)放松的一個(gè)信號。事實(shí)上，房貸利率取決于LPR基礎上實(shí)際加點(diǎn)變化，具體效果還是取決于地方政府調控態(tài)度。在加點(diǎn)幅度保持平穩情況下，最低房貸利率下降幅度預計較小，疊加房貸額度仍受較大管控，實(shí)際房貸利率的真實(shí)下降幅度應會(huì )比較有限。

事實(shí)上，回看過(guò)去三年來(lái)我國這輪房地產(chǎn)調控，關(guān)鍵詞就是“房住不炒”、因城施策和長(cháng)效機制。所謂“房住不炒”，主因是過(guò)去幾年來(lái)我國房?jì)r(jià)一路上漲，居民持續加杠桿且購房抵押率不斷上行；所謂因城施策，出發(fā)點(diǎn)還是我國區域之間經(jīng)濟發(fā)展情況差異較大，搞全國一盤(pán)棋的調控不盡合理；所謂長(cháng)效機制，指的是加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

從這幾年的實(shí)際調控來(lái)看，不同時(shí)期對這三大關(guān)鍵詞會(huì )有不同側重。2016年“930”房地產(chǎn)調控開(kāi)始以來(lái)，穩住房?jì)r(jià)是焦點(diǎn)，“房住不炒”也因此成為重心；時(shí)至當前，房?jì)r(jià)已經(jīng)總體趨降，鑒于內外不確定因素開(kāi)始沖擊經(jīng)濟，在堅持“房住不炒”底線(xiàn)之下，因城施策有望成為主抓手。相比之下，加快推進(jìn)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)效機制建設則會(huì )一直貫穿本輪調控周期。由此來(lái)看，因城施策將成為地產(chǎn)調控的一大方向。